Peut-on reporter ou étaler le paiement des loyers commerciaux ?

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Ecrit par Gilles Nougaret

Avocat Associé du Cabinet MANCIER-LHEURE NOUGARET - Docteur en droit public

4 mai 2020

Le coronavirus, le bail commercial et la fermeture des établissements recevant du public (ERP)

On le sait, gouverner, c’est prévoir. En l’espèce, faute d’avoir prévu grand chose, le Gouvernement en a été réduit à imposer un confinement extrêmement strict, qui comprend notamment la fermeture de nombreux établissements recevant du public (ERP). Comme on peut s’en douter, cette situation inédite ne sera pas sans conséquences pour les bailleurs et preneurs à bail commercial. Rapide tour d’horizon de la règlementation applicable et des situations concrètes envisageables.

 

Que dit la réglementation ?

Les conditions d’ouverture des ERP sont fixées par l’article 8 du décret n°2020-293 du 25 mars 2020.

En substance, cet article 8 établit une liste d’ERP qui ne peuvent plus recevoir du public jusqu’au 11 mai 2020. Il s’agit notamment des établissements suivants :
– au titre de la catégorie M : Magasins de vente et centres commerciaux, sauf pour leurs activités de livraison et de retraits de commandes ;
– au titre de la catégorie N : Restaurants et débits de boissons, sauf pour leurs activités de livraison et de vente à emporter, le ‘room service’ (NDA : signe de l’urgence, le texte officiel s’abstient de traduire en français…) des restaurants et bars d’hôtels et la restauration collective sous contrat.

Les ERP de la catégorie M et N bénéficient donc de quelques exceptions au principe de fermeture :
– catégorie M : activités de livraison et de retraits de commande ;
– catégorie N : activités de livraison et de vente à emporter.

 

Peut-on reporter ou étaler le paiement des loyers commerciaux ?

La réponse à cette intéressante question est simple comme un discours présidentiel : d’abord, c’est oui mais en fait c’est non ! Explication : dans un premier temps, lors de sa martiale allocution télévisée du 16 mars 2020, le Président de la République avait annoncé que le paiement des loyers des plus petites entreprises serait « suspendu ». Et, effectivement, l’article 11 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 autorisait le Gouvernement à prendre par ordonnance toute mesure permettant de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers pour les seules microentreprises, au sens du décret n°2008-1354 du 18 décembre 2008 (moins de 10 personnes et chiffre d’affaires annuel n’excédant pas 2 millions d’euros).

Le Gouvernement s’est donc mis au travail et a adopté deux jours plus tard l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 qui instaure un dispositif… qui n’a plus grand chose à voir avec les annonces présidentielles… En effet, cette ordonnance du 25 mars apporte deux changements de taille relatifs au contenu de la mesure et aux bénéficiaires de celle-ci.

 

En quoi consiste la mesure ?

L’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 dispose que « les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle (…). Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire ».

En d’autres termes, les loyers commerciaux restent dus durant la crise sanitaire ; seules les sanctions pour non-paiement des loyers et charges sont temporairement « neutralisées ». Contrairement à ce qui avait été annoncé le 16 mars, il n’est donc plus question ni de report, ni d’étalement du loyer commercial.

En conséquence, le preneur est incité à faire preuve de la plus grande prudence et à tenter d’honorer son loyer autant que faire se peut. En effet, en l’état des textes, le bailleur pourrait, dès l’expiration du délai de deux mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire, engager des poursuites contre le preneur pour défaut de paiement des loyers pendant la crise sanitaire… D’un autre côté, on imagine que le juge fera preuve de compréhension envers le preneur en difficulté, du moins si celui-ci démontre que sa situation délicate est imputable à la crise sanitaire. Quoiqu’il en soit, il est à craindre que les contestations relatives au paiement des loyers commerciaux prospèrent à l’issue de la crise.

 

Qui peut bénéficier de la mesure ?

L’article premier de l’ordonnance du 25 mars 2020 dispose que « peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 à 4 les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée. Celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peuvent également bénéficier de ces dispositions au vu de la communication d’une attestation de l’un des mandataires de justice désignés par le jugement qui a ouvert cette procédure ».

Les bénéficiaires ne sont donc plus les microentreprises, comme annoncé initialement, mais les entreprises objet d’une procédure collective et celles éligibles au fonds de solidarité (créé par l’ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020… à ne pas confondre avec l’ordonnance n°2020-316…). Ce fonds de solidarité a pour objet « le versement d’aides financières aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation ». Les modalités d’éligibilité à ce fonds, d’une clarté toute relative, viennent d’être précisées par un énième texte : le décret n°2020-371 du 30 mars 2020…

Que penser de toute ceci ? Que d’un mécanisme a priori simple concernant l’ensemble des microentreprises, tel qu’annoncé le 16 mars dernier, on est passé à un chef d’oeuvre technocratique, difficilement compréhensible pour le commun des chefs d’entreprises et applicable à un nombre plus restreint de bénéficiaires… Quant aux autres entreprises non éligibles au fonds de solidarité, elles ne bénéficient, en l’état des textes, d’aucune aide au titre du paiement des loyers commerciaux.

Si vous souhaitez être accompagné sur ces problématiques, nous vous recommandons de faire appel à un avocat en droit immobilier.

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